A BKIK a helyiségbérleti szerződésekre vonatkozó törvény módosítását javasolja

Bár vészesen közeledik 2004. január elseje, vagyis az az időpont, amikor lejár a helyiségbérletekre vonatkozó 10 éves moratórium, még semmilyen érdemi módosítást nem sikerült elérni az ügyben. Ezért a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara elnöke vezető politikusokhoz fordult segítséget kérve.
Csillag István gazdasági miniszter már korábban támogatásáról biztosította a kamara törekvéseit, legutóbb pedig a BKIK elnöke Kuncze Gáborhoz, a Szabaddemokraták Szövetségének frakcióvezetőjéhez fordult levélben, kérve, hogy támogassa a kamara elképzeléseit a vállalkozók érdekeinek védelmében, s érje el a „Lakástörvény” (1993. évi LXXVIII. tv.) módosítását a törvényhozásban.

A levélben Koji László leírja, hogy a rendszerváltást követően az addig állami tulajdonú üzlethelyiségeket, műhelyeket fokozatosan eladták. Mivel több érdekcsoport is harcba szállt a nem lakáscélú helységek bérleti jogának megszerzéséért (többek között az azokat működtető állami vállalatok, önkormányzatok, lakásszövetkezetek) egy kompromisszum értelmében az üzlethelyiségek tulajdonjoga általában az önkormányzatoké lett. Ugyanakkor bevezették az úgynevezett bérleti jogot, amely az addigi működtetőké, azaz elsősorban - az állami vállalatokon keresztül – az államé lett. A bérleti jogokat ezt követően privatizálták, így alakult ki a mai kiskereskedelmi tulajdonszerkezet. A politika több olyan ígéretet is megfogalmazott, mely szerint a vállalkozók majd kedvezményes áron megvehetik azokat az üzlethelységeket, amelyek bérleti jogát birtokolják, sőt ezt egy törvényjavaslatban kodifikálták is. Az önkormányzatok azonban érdekeik sérelmét fedezték fel ebben az elképzelésben és az Alkotmánybírósághoz fordultak, amely kimondta, hogy a tulajdonos tulajdonláshoz fűződő alapvető jogait nem korlátozhatja az Országgyűlés, ezért ez a törvényjavaslat végül is nem lépett érvénybe, majd – egy más eljárás keretei között - a bérleti jog tulajdonlásához fűződő jogok érvényesülését az Alkotmánybíróság 10 évben korlátozta. Ez a határidő most érkezett el, és a bérleti jogot birtokló vállalkozások számára ez igen nagy bizonytalanságérzetet okoz, s jelentős vállalkozói érdekeket sért. A bérbeadó ugyanis a határozatlan idejű bérleti szerződések felmondását - 2003 decemberét követően - bármikor, egy éves felmondási idővel megteheti, minden indoklás és kártérítési kötelezettség nélkül. Az ebbe a helyzetbe került kisvállalkozások gyakran felvetik, hogy az üzleteket sokszor maguk alakították ki, minden felszerelés és berendezés saját beruházásuk, az adott üzlethelységhez kötődik, szellemi termékük, sőt nemcsak saját egzisztenciájuk, hanem gyakran egész családjuk élete is egyben.
A Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara ezért egy olyan javaslatot dolgozott ki, mely nem sérti az önkormányzatok tulajdonhoz fűződő jogait, ugyanakkor növeli a vállalkozások biztonságérzetét. Ez a megoldás az előbérleti jog intézményének bevezetése a határozatlan idejű bérleti szerződések esetére. Az előbérleti jog ugyanis lehetővé teszi azt, hogy a bérbeadó (esetenként az önkormányzat) gyakorolja tulajdonosi jogait, piaci értékű bérleti díjat szedjen, előírjon működési területet (TEÁOR), vagy más kikötéseket tegyen. Ugyanakkor a vállalkozó számára is lehetővé teszi, hogy a kialakított piaci feltételek mellett folytassa vállalkozását. Azért, hogy e kikötés megkerülése színlelt szerződéssel lehetetlen legyen a kamara szükségesnek látja e jog két éves kiterjesztését. Javasolja tehát, hogy a jogalkotó a „Lakástörvényt” (1993. évi LXXVIII. tv.) módosítsa a következők szerint; azaz a törvény 43. §-át új (4) bekezdéssel javasolja kibővíteni. Ennek szövege a következő:
„A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása, és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet.
Az önkormányzati helyiségre - ha a törvény másként nem rendelkezik - a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása nélkül öt évig - a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott eseteket kivéve - felmondani nem lehet.
a bérlőt - ha a felek másként nem állapodnak meg - a bérleti jogviszony felmondását követően előbérleti és elővásárlási jog illeti meg. A felmondást követően az adott bérleményre vonatkozó más bérlővel kötött bérleti szerződés csak akkor válik hatályossá, ha a (korábbi) bérlő előbérleti jogáról lemond.”
Annak a garanciájaként, hogy színlelt szerződéssel ne lehessen megkerülni az előbérleti jogot és az elővásárlási jogot, azt javasolja a kamara, hogy az előbérleti és az elővásárlási jog - az előzőekben rögzített esetekben - két évig maradjon fenn. Ezért a törvény 43. §-át új (5) bekezdéssel javasolja kibővíteni:
„Az előbérleti jog a bérlőt a bérleti jogviszony megszűnésének napjától kezdve 2 évig illeti meg, függetlenül attól, hogy a bérbeadó hány alkalommal kötött az adott helyiségre bérleti szerződést. „
A kamara elnöke levelében arra kéri az SZDSZ frakcióvezetőjét, hogy kezdeményezésüket ismertesse frakciójával és aktívan támogassa is azt. Egyben felajánlja, hogy személyes konzultációra is szívesen áll a frakció tagjainak rendelkezésére.